Devenir propriétaire d'un condo, d'une maison de ville ou d'une unifamiliale à Longueuil, Saint-Hubert, Brossard ou Boucherville en 2026 demande une stratégie financière bien orchestrée. La bonne nouvelle ? Les premiers acheteurs québécois disposent aujourd'hui de l'arsenal fiscal le plus avantageux de l'histoire récente.
En combinant intelligemment le CELIAPP, le RAP bonifié à 60 000 $ et les crédits d'impôt provincial et fédéral, un acheteur seul peut mobiliser jusqu'à 100 000 $ de capital fiscalement privilégié — et un couple jusqu'à 200 000 $ — tout en récupérant plusieurs milliers de dollars en remboursements d'impôt.
1. Le CELIAPP : jusqu'à 40 000 $ par personne (80 000 $ en couple) sans aucun remboursement
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est l'outil incontournable de tout premier acheteur au Québec en 2026. Il réunit les deux avantages les plus puissants de la fiscalité canadienne :
- Déduction fiscale à l'entrée (comme un REER) : Chaque dollar cotisé (jusqu'à 8 000 $ par année, plus les droits inutilisés reportables jusqu'à 8 000 $) réduit votre revenu imposable annuel et génère un remboursement d'impôt substantiel.
- Retrait 100 % libre d'impôt à la sortie (comme un CELI) : Le capital cotisé (plafond à vie de 40 000 $ par personne, soit 80 000 $ par couple) ainsi que tous les intérêts ou gains accumulés sont retirés sans impôt pour l'achat de votre propriété, sans aucune obligation de remboursement futur.
2. Le RAP bonifié à 60 000 $ : propulsez votre mise de fonds grâce à vos REER
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de puiser dans vos REER existants sans retenue d'impôt. Depuis sa bonification majeure, le plafond de retrait est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne (soit 120 000 $ pour un couple).
- Règle des 90 jours : Toute cotisation REER que vous souhaitez retirer dans le cadre du RAP doit avoir séjourné dans le compte REER pendant au moins 90 jours civils avant le retrait.
- Remboursement sur 15 ans : Les sommes retirées via le RAP doivent être remboursées dans votre REER à raison d'un quinzième (1/15) par année sur 15 ans, sans aucun intérêt.
- Astuce stratégique (Prêt REER / transfert CELIAPP) : Vous pouvez utiliser les remboursements d'impôt générés par vos cotisations CELIAPP et REER pour payer vos frais de clôture (notaire, inspection, taxe de bienvenue).
3. Le crédit d'impôt de 1 400 $ du Québec et le crédit fédéral
Lors de la déclaration de revenus suivant l'année de votre acquisition, vous avez droit à deux crédits d'impôt non remboursables destinés aux premiers acheteurs :
- Crédit d'impôt du Québec pour l'achat d'une habitation : Jusqu'à 1 400 $ d'économie d'impôt provinciale (calculé sur un montant maximal de 10 000 $ au taux de 14 %).
- Crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) : Montant de 10 000 $ donnant droit à une réduction d'impôt fédéral de 1 500 $ (avec abattement du Québec applicable).
- Ces montants peuvent être partagés entre les conjoints copropriétaires afin d'optimiser la réduction d'impôt globale du ménage.
Tableau récapitulatif : Cumul CELIAPP + RAP + Crédits d'impôt en 2026
| Programme fiscal | Plafond individuel | Plafond pour un couple | Obligation de remboursement |
|---|---|---|---|
| CELIAPP (Capital + rendements) | 40 000 $ (+ gains) | 80 000 $ (+ gains) | Aucune (retrait 100 % libre d'impôt) |
| RAP bonifié (REER) | 60 000 $ | 120 000 $ | Oui, sur 15 ans (sans intérêt) |
| Cumul Mise de fonds (CELIAPP + RAP) | Jusqu'à 100 000 $ | Jusqu'à 200 000 $ | Cumul 100 % autorisé pour le même achat |
| Crédit d'impôt Québec + Fédéral | 1 400 $ (QC) + jusqu'à 1 500 $ (Féd.) | Partageable entre conjoints (1 par habitation) | Aucune (crédit d'impôt annuel) |
Exemples chiffrés de mise de fonds minimale sur la Rive-Sud en 2026
Rappelons la règle canadienne de mise de fonds minimale : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédant 500 000 $ (jusqu'à 1,5 M$). Voici deux scénarios concrets sur la Rive-Sud :
-
Scénario A — Achat d'un condo ou jumelé à 450 000 $ (Longueuil / Saint-Hubert) :
La mise de fonds minimale requise est de 5 % de 450 000 $, soit 22 500 $. Un acheteur ayant accumulé 24 000 $ dans son CELIAPP (3 ans de cotisations) couvre 100 % de sa mise de fonds sans même toucher à ses REER ! -
Scénario B — Achat d'une maison unifamiliale à 550 000 $ (Saint-Hubert / Longueuil / Brossard) :
La mise de fonds minimale se calcule ainsi : 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) + 10 % sur les 50 000 $ restants (5 000 $) = 30 000 $ au total (soit 5,45 % du prix d'achat). En combinant votre CELIAPP et votre RAP, vous pouvez même viser une mise de fonds plus élevée afin de réduire vos versements mensuels.
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